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德意大廈·精品多功能樓盤形象策劃提案
作者：佚名 時間：2006-1-18 字體：[大] [中] [小]
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前言
蕭山區(qū)位于錢塘江南岸，與風(fēng)景秀麗的杭州市隔岸相望。區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，經(jīng)濟發(fā)達，交通便捷。是滬、杭、甬、蘇、錫、常城市群帶上的一座新興工貿(mào)城市，也是華東富庶地區(qū)重要的交通樞紐之一，浙贛線、蕭甬線鐵路和滬杭甬、杭金衢高速公路均會聚于此，杭州蕭山國際機場也座落在境內(nèi)。
在新一輪的大杭州城市發(fā)展設(shè)計規(guī)劃下，蕭山區(qū)正式列入了大杭州的版圖。蕭山區(qū)市心以北規(guī)劃為蕭山區(qū)經(jīng)濟新型開發(fā)區(qū)四季城，交通便利，資源豐富，環(huán)境優(yōu)美。本案德意大廈就位于市心北路與建設(shè)三路的交匯處，周邊環(huán)境日趁成熟，基礎(chǔ)設(shè)施完善。不足之處就在于人氣不旺，沒有形成一定的經(jīng)濟開發(fā)氣候，隨著周邊新型的樓盤的開發(fā)和建設(shè)，將改變這一狀況。
從宏觀角度出發(fā)，我們有幸參預(yù)開發(fā)區(qū)的開發(fā)建設(shè)策劃中來，自然會盡心盡力的完成本案，從開發(fā)商角度出發(fā)，我們有幸參預(yù)于德意集團的初次精品樓盤的開發(fā)和形象策劃，也會倍加用心、憑自身的能力和經(jīng)驗實現(xiàn)最終的目的。
立此項目，我們是以全案的形式介入，總體按規(guī)劃前期、形象包裝、樓盤推廣三個大階段進行策劃投入。
第一部分：項目前期市場研究與前期策劃階段
（一）市場調(diào)查與市場機會分析
1. 蕭山區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)四季城市場調(diào)查分析
（1） 宏觀市場調(diào)查與分析
千載難逢的大杭州發(fā)展規(guī)劃，為蕭山房地產(chǎn)市場帶來了前所未有的巨大發(fā)展機遇。與其他周邊區(qū)縣相比，蕭山具有明顯的發(fā)展優(yōu)勢。首先，在地理位置上毗鄰杭州未來城市中心。其次，根據(jù)杭州城市的總體規(guī)劃，蕭山具有非常大的發(fā)展?jié)摿�。在杭州城市�?guī)劃中，蕭山區(qū)屬于江南城范疇，將成為江南岸的中心城區(qū)。再次，蕭山擁有非常充足的土地儲備。錢江世紀城的規(guī)劃是在大杭州的背景下形成的，錢江世紀城將成為未來蕭山區(qū)的行政管理中心、中央商務(wù)區(qū)、金融貿(mào)易中心、科技信息中心、賓館服務(wù)中心和商業(yè)服務(wù)中心，將成為體現(xiàn)21世紀水平的新城區(qū)。蕭山區(qū)將成為江南岸的中心城區(qū)。
首先，在地理位置上毗鄰杭州未來城市中心。錢江新城的規(guī)劃，將杭州帶入了錢塘江時代，也使市區(qū)的核心發(fā)生了變化，將蕭山區(qū)從郊縣變成了城市中心。過江大橋和隧道的規(guī)劃，將徹底消除交通不便的天然障礙。蕭山將逐漸從真正意義上融入杭州城區(qū)。
其次，根據(jù)杭州城市的總體規(guī)劃，蕭山具有非常大的發(fā)展?jié)摿�。在杭州城市�?guī)劃中，蕭山區(qū)屬于江南城范疇，將成為江南岸的中心城區(qū)。按照城市規(guī)劃，蕭山區(qū)未來較長時間內(nèi)將會有大規(guī)模的城市建設(shè)，大規(guī)模的城市建設(shè)和人口轉(zhuǎn)移為蕭山房地產(chǎn)發(fā)展提供了廣闊的市場。
再次，蕭山擁有非常充足的土地儲備。目前沿江地帶多為未開發(fā)地帶，隨著錢江世紀城的啟動，在未來幾年內(nèi)將陸續(xù)成為開發(fā)的熱點。錢江世紀城與錢江新城隔岸呼應(yīng)。
錢江世紀城的規(guī)劃是在大杭州的背景下形成的，錢江世紀城將成為未來蕭山區(qū)的行政管理中心、中央商務(wù)區(qū)、金融貿(mào)易中心、科技信息中心、賓館服務(wù)中心和商業(yè)服務(wù)中心，將成為體現(xiàn)21世紀水平的新城區(qū)。
據(jù)了解，錢江世紀城由核心商務(wù)區(qū)、小型商務(wù)辦公中心和配套高檔住宅三部分構(gòu)成。其中核心商務(wù)區(qū)為8平方公里，兩棟規(guī)劃高度在200米左右的超高層姐妹樓將是其標志性建筑；同時還將新建5平方公里的小型商務(wù)辦公中心。核心商務(wù)區(qū)主要吸引國內(nèi)外各大公司分支機構(gòu)、浙江各大企業(yè)集團總部落戶其中；而中小企業(yè)則可根據(jù)各自實力進駐小型商務(wù)辦公中心。世紀城將在構(gòu)筑現(xiàn)代商務(wù)生活的基點上，充分結(jié)合地形，力求體現(xiàn)錢江沿岸、江南水鄉(xiāng)城市中心的特有風(fēng)貌，區(qū)塊綠化覆蓋率超過30％，整個區(qū)域人口控制在12萬左右。世紀城全面啟動投資超過100億元的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程，將首先開發(fā)居住區(qū)和濱江商務(wù)區(qū)，聚集人氣，刺激土地升值，吸引更多資本注入。據(jù)了解，錢江世紀城各項建設(shè)都要按照精品工程要求進行，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將完成"九通一平"，直接把電腦網(wǎng)絡(luò)、 、燃氣、排污等管線設(shè)施按照規(guī)劃高質(zhì)量鋪設(shè)完成；道路體系由快速路、主干路、次干路等結(jié)合而成，層次清晰、功能明確。
規(guī)劃中的錢江蕭山區(qū)將連成一片，響應(yīng)大杭州的總體發(fā)展，互相呼應(yīng)的城市格局，將成為未來城市發(fā)展的中心。蕭山的土地和房產(chǎn)價格有非常大的升值潛力。
（2） 市內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)及各區(qū)域競爭部分樓盤調(diào)查與統(tǒng)計分析
蕭山市現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)公司38家。按公司類別分有專營公司32家，項目公司6家；按公司資質(zhì)等級分有二級公司4家，三級公司11家，暫三級公司3家，四級公司3家，五級公司11家，無級公司6家；另有外地公司來蕭開發(fā)10家。一九九七年房地產(chǎn)投資完成額60183萬元，其中商品房建設(shè)50591萬元、土地開發(fā)5963萬元；其中住宅31576萬元、營業(yè)辦公房 18443萬元、其他 10164萬元�？⒐っ娣e 438067平方米，其中住宅340616平方米、營業(yè)辦公房76221平方米、其他21230。房地產(chǎn)從業(yè)人員400人。銷售面積30萬平方米。一九九八年房地產(chǎn)投資完成額60197萬元，其中商品房建設(shè)34655萬元、土地開發(fā)14855萬元；其中住宅29341萬元、營業(yè)辦公房8457萬元、其他 22399萬元。竣工面積 403024平方米，其中住宅301929平方米、營業(yè)辦公房88564平方米、其他12531平方米。房地產(chǎn)從業(yè)人員600人。銷售面積40萬平方米。
蕭山的土地和房產(chǎn)價格與杭州主城相比，還有非常大的升值潛力。目前蕭山房地產(chǎn)市場的價格水平在4000元/平方米左右，江對岸的綠城·春江花月目前的銷售均價已經(jīng)達到了8000元/平方米，雖然距離只相差幾公里，但兩者價格相差一倍，而江南岸的一些濱江樓盤也是價格不菲。隨著大杭州進程的加快，價格差距將日益縮小。而毗鄰錢江世紀城、錢江三橋的南岸的綠都·百瑞廣場占地面積約3萬多平方米，6幢高層建筑組成高尚商住區(qū)，其商務(wù)樓銷售均價在4000元/平方米左右，具有明顯的價格優(yōu)勢，該項目為綠都房產(chǎn)推動蕭山城市接軌大杭州的力作。隨著年底三橋收費的取消，過江隧道的開工、錢江世紀城的全面啟動，百瑞廣場將以其巨大的發(fā)展?jié)摿κ艿绞袌龅淖放�。早已有人將錢江南岸比喻成“杭州的浦東”，完善配套和優(yōu)越交通將使其享有與世紀城一般無二的崇高地位，真正構(gòu)筑起錢江南岸的名流生活社區(qū)。蕭山區(qū)將成為杭州市房地產(chǎn)市場發(fā)展的熱土。
（3） 項目概況分析
德意大廈（暫定）由浙江德意置業(yè)有限公司在蕭山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)市心北路與建設(shè)三路處即將開發(fā)建成的精品多功能高層大廈。占地面積13334平方米，經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃，將形成市心北主要的標志性精品建筑。
大廈主要功能分為高層商住、現(xiàn)代化辦公寫字樓、和三層全產(chǎn)權(quán)式現(xiàn)代商鋪，整體設(shè)計氣勢宏偉，形象鮮明，具有明鮮的形象區(qū)別標志，力求在眾多樓盤中脫穎而出。
高層商住多功能樓在99年以后， 競爭愈顯激烈，且供應(yīng)量日漸增大，高層的市場銷售已明顯趨緩。眾多開發(fā)商對高層項目的開發(fā)真是“又愛又恨”，“愛”的是開發(fā)高層會有高額的利潤回報，“恨”的是高層的風(fēng)險實在太大。
高層整體市場走勢預(yù)測如下，任何一個市場都必須經(jīng)過：萌芽——成長——成熟——衰落——更新。
其未來發(fā)展將呈如下勢態(tài)：
1．高層市場將從爭奪地段優(yōu)勢轉(zhuǎn)向環(huán)境性和景觀性發(fā)展。
目前的市內(nèi)高層主要以其地段為主要優(yōu)勢。但我們都知道，土地是不可再生的。市區(qū)內(nèi)的土地隨著開發(fā)量的增加而逐漸減少，未來的高層想以地段為優(yōu)勢已不可能，只能以提高自身綜合質(zhì)素和利用環(huán)境因素來贏得市場。目前，“綠都·天都城”等大型樓盤的推出就拉開了這種走勢的帷幕。未來沿灑四季城以環(huán)境和形式的健全與獨特將會更受開發(fā)商青睞。
2．高層住宅將向城市副中心地帶偏移
市中心新建高層將會逐漸以商務(wù)型公寓為主。
杭州市一級地段及其輻射的周邊區(qū)域，是市區(qū)內(nèi)的主要商業(yè)區(qū)，人流、車流以后非常大。并不是居住的最佳選擇；而且市區(qū)內(nèi)地價高，可供開發(fā)的土地又少。這必將造成客戶花高價而買不到理想的居住區(qū)域。而在城市副中心地帶對住家而言，相對中心區(qū)就較為理想。商業(yè)氛圍不那么濃厚、較為安靜、交通又便利；且城市副中心地帶，環(huán)境、景觀優(yōu)勢較明顯的地塊，同樣具備開發(fā)高檔物業(yè)的條件。
3．市場將呈“細分化”發(fā)展。
現(xiàn)在的高層除了類似于在盤小區(qū)中高層以純住宅以外，其余的大多是商、住兩用或商、住、辦三用。這大大影響了高層居住的生活質(zhì)量，并且私密性不強，相互干擾性大，當(dāng)然這也是由于目前開發(fā)的地段特性所造成的。
未來的高層將會考慮更為人性化的設(shè)計。目標客戶的劃分更為單一，象純商務(wù)公寓、純小戶型、純頂級豪宅等等這樣的高層項目會陸續(xù)涌現(xiàn)筑城市場。如果在此形式上不能達到單一性，就要力求在高層大廈多功能中細化工作，建議設(shè)計規(guī)劃中多考慮到各項功能設(shè)施齊全，互不干擾，商務(wù)寫字樓和高層住宅的分廳處理，商鋪與寫字樓的分離處理等因素，從而完善多功能高層大廈的不利之處。
德意大廈·精品多功能樓盤形象策劃提案2
4．高層樓盤的質(zhì)量會越來越高，物業(yè)向精品化發(fā)展。
在同一區(qū)域內(nèi)，如果建筑結(jié)構(gòu)、配套環(huán)境、目標客戶都大致相同的樓盤，其最終比的是物業(yè)的各項小分，比質(zhì)量、比服務(wù)、比物業(yè)等，這就導(dǎo)致了物業(yè)向精品化發(fā)展，普通型無特色高層住宅將會越來越?jīng)]有市場。
今年，市場郊區(qū)化發(fā)展已呈較明顯趨勢，郊區(qū)的大戶型市場將會吸引部分喜愛優(yōu)質(zhì)環(huán)境的高層客戶。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展的前途升值空間也將極大的吸引一大部分投資者和居家者的進住。
（4） 項目背景與分析
本案的開發(fā)商為德意集團下屬置業(yè)有限公司，做為初次樓盤的投入建設(shè)，我們力爭在將樓盤做到精致而有內(nèi)涵，能體現(xiàn)出一家龐大的集團公司的形象展示因素。
德意大廈將設(shè)計為三十層左右高層多功能商用樓，周邊有綠都·百瑞廣場、永泰豐廣場等樓盤的建設(shè)與規(guī)劃，因此要在諸多的樓盤群層中脫穎而出，就必需有自身的鮮明特點，和獨到的設(shè)計方案和形象的全案包裝與策劃、設(shè)計表現(xiàn)。
針對于德意集團轉(zhuǎn)型投入到房產(chǎn)界的總本規(guī)劃思路，每一個樓盤的開發(fā)和建成均將不分大小、功能，注重的是統(tǒng)一的整體形象和精致完美的形象。
（5） 項目優(yōu)、劣勢分析
本案的優(yōu)勢在于：
1． 地段優(yōu)勢
2． 資金優(yōu)勢
3． 開發(fā)設(shè)計規(guī)劃與策劃理念的結(jié)合
4． 基礎(chǔ)設(shè)施的完善（有集團公司作為形象的后盾）
本案的劣勢在于：
1． 樓盤小
2． 樓盤為多功能的高層建筑
3． 樓盤前期策劃和設(shè)計規(guī)劃時間倉促
4． 目前開發(fā)區(qū)的商業(yè)及人氣都不是很旺
2. 市場機會分析
(1) 市場利好政策和市場特征分析
市場利好政策：
房改以后，杭州市的房地產(chǎn)政策的落實在全國都是較快較好的，這也是杭州市地產(chǎn)市場空前良好的重要因素。目前市內(nèi)房改政策主要有：
住房公積金貸款
住房公積金的實施
存量補貼的發(fā)放
按揭貸款（可貸至8成30年，利率調(diào)低）
個人住房貸款
這些政策的實施，加大了人們購房的積極性，促成了商品房的需求熱潮。另外公房上市、房屋置換這兩項政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業(yè)者，使得市場需求量快速上升。
(2) 區(qū)域內(nèi)高層競爭程度的分析
去年的高層市場是有目共睹的，市中心能建高層地塊的競爭尤顯激烈。地塊早已被開發(fā)商瓜分，令年的高層市場會在中心區(qū)無地的情況下向中心區(qū)輻射地帶偏移和環(huán)境、景觀優(yōu)勢較強的副中心地帶發(fā)展。主要集中在蕭山，臨平及周邊開發(fā)區(qū)中。
首先，買家市場空間不大是最主要的原因。有限的購買力，舊盤還沒有徹底消化完，新盤又陸續(xù)推出，總供給大于總需求，選房的機會多了，且樓盤個性少，缺少差異化賣點，是樓盤競爭的又一大原因。
其次，雖然品牌的概念已深入人心，但品牌的概念并不是影響客戶買樓的主要因素，據(jù)我們調(diào)研分析表明發(fā)展商的品牌在居民購買意向中所占比重份額只占到第六位，列在前五位的分別是：地段、價格、小區(qū)環(huán)境、戶型和物業(yè)景觀，這就表明未來的房地產(chǎn)營銷雖是品牌營銷的時代，但品牌好的發(fā)展商的房子僅僅是比較好賣而已，這就意味著大家一起來分蛋糕。
最后，營銷手段平平，缺少有創(chuàng)意的銷售手法，現(xiàn)在人們購房越來越理性，看房子至少要看五六家，既然大家都這么平平地賣，除了品牌物業(yè)和地段好房子熱銷外，更多的樓盤就只可能擠到降價的泥潭中去。市場經(jīng)濟中，價格是受供求關(guān)系影響的，需求大于供給價格就會上揚，供給大于需求價格就會下降，直到一個平衡，這是客觀存在的經(jīng)濟規(guī)律。
(3) 策劃項目片區(qū)商品住宅市場機會分析
目前與本案形成商品住宅市場競爭的有綠城集團開發(fā)的中型樓盤和永泰豐廣場等，與之相比本案的高層住宅有利也有不利之處。
有利之處在于：
1． 本案提前介入的策劃與規(guī)劃設(shè)計相結(jié)合，有利的為高層住宅提供了更加直接，獨立的入住環(huán)境和條件。
2． 本案擁有提供景觀住宅設(shè)計，為入住者找開更明亮的居家環(huán)境。全透明化大空間結(jié)構(gòu)設(shè)計將有成為本案的一大亮點。
3． 本案擁有管理商務(wù)寫字樓的良好的物業(yè)管理部門，全心全意為住房提供最優(yōu)秀的物業(yè)管理。
4． 本案將在規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)用到前期策劃中的關(guān)于地標性建筑風(fēng)格的設(shè)計思想，以德意大廈為名的個性大廈將成為以后人們前往城北和身份體現(xiàn)的標志性建筑，打造城市地標王。
5． 本案為德意集團下屬置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，體現(xiàn)出集團的精神和不凡，品牌效應(yīng)的提升也延伸將成為本案的另一大亮點。
不利之處在于：
1． 物以類居，人以群居，人們都希望生活在有諸多家庭組合而成的生活社區(qū)中。本案中是一座大廈，難以實現(xiàn)這樣的理想。
2． 由于局限于大廈的單獨性，導(dǎo)致人們對安全意識的防范與置疑。
3． 人氣不旺，開發(fā)區(qū)經(jīng)濟尚未形成一定的規(guī)模和氣候。
(4) 介入市場身份設(shè)定
德意大廈介入市場身份定位是一家置業(yè)公司漫長發(fā)展的過程。我們不做進一步的禪解。我們提出介入市場身份的總體定位：發(fā)展德意地產(chǎn)，共建德意大廈（品牌化建設(shè)思路）
德意大廈·精品多功能樓盤形象策劃提案3
（二）項目市場定位與建筑策略分析
1． 項目市場定位分析
（1）項目名稱定位
本案項目名稱初定為：德意大廈
由德意集團所開發(fā)的建設(shè)的地產(chǎn)項目，首先考慮到要空出品牌建設(shè)意識。本案作為德意集團的初次房產(chǎn)建設(shè)項目，自然要考慮到長期的企業(yè)形象與新型的轉(zhuǎn)型項目的有利結(jié)合。
德意大廈體現(xiàn)出一種氣度，一種精神，也是針對于策劃中關(guān)于市心北地標性建筑的總體思路而定。讀來上口，簡練易記。
關(guān)于一座大樓的名稱用上廣場，花宛，某某宮等等都有所牽強。本案總體的策劃建筑思路為具有非常個性化的現(xiàn)代化多功能高層大廈，其名稱當(dāng)然要符全國際房產(chǎn)界譽名的走勢，越是簡單精練的越有發(fā)展?jié)摿Α?BR> 德意大廈從傳統(tǒng)意義上還可以理解成為得意大廈，喜慶吉詳，富有時代與傳統(tǒng)相結(jié)合的觀點。
（2）項目總體定位分析
總體定位：代表市心城北地標性多功能高層個性大廈
多功能：大廈集現(xiàn)代商鋪、商務(wù)辦公、和高層高住樓為一身，有機結(jié)合，互不影響，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)獨立。各功能之間的基礎(chǔ)設(shè)施在共用的基礎(chǔ)之上存在著相對的獨立性和分戶性。從各個方面、各個角度、各種需要極大的滿足不同形式入住者的最終使用目的。
地標性個性大廈：城北目前最高的高層大廈；設(shè)計規(guī)劃空出人性化空間，主張城市享樂主義風(fēng)格。大開間，大都市，小戶型。給入住者輕松自然的生活環(huán)境，強調(diào)引導(dǎo)生活時尚，生活方式；為了達到上述的效果，在前期的規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)用個性風(fēng)格設(shè)計思路，要求設(shè)計立面表現(xiàn)棱角分明，總體樣式避免中規(guī)中矩，傳統(tǒng)而保守。
(3) 項目目標客源定位分析
蕭山區(qū)強勁的經(jīng)濟發(fā)展速度和居民消費能力為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了根本的保證。不久前剛在蕭山區(qū)召開了全國百強縣工作會議，作為杭州的一個區(qū)，蕭山的整體經(jīng)濟實力在全國百強縣中名列前茅。與強勁的經(jīng)濟發(fā)展速度相對應(yīng)，蕭山本地居民具有非常大的消費能力，目前蕭山房地產(chǎn)市場的絕大部分消費者是蕭山區(qū)本地居民。
(4) 項目價格定位分析
關(guān)于價格定位待進一步合作后，另行評估策劃。
(5) 項目檔次定位分析
德意大廈總體形象檔次定位：高品質(zhì)、高優(yōu)化、多功能。
(6) 項目價值定位分析
（1） 充分利用開發(fā)商企業(yè)雄厚的自身實力與形象促進本項目的受眾力度，提升本項目的潛在品質(zhì)形象。
（2） 產(chǎn)品價值。通過對本項目可看南岸 “江景、夜景”的優(yōu)勢，合理的規(guī)劃，獨特的產(chǎn)品設(shè)計，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理來構(gòu)筑本項目的產(chǎn)品價值，將本項目做成區(qū)域及全市的精品江景物業(yè)，在市場中脫穎而出，成為購房者關(guān)注的焦點。
（3） 交通價值。本項目緊鄰未來輕軌車站，拉近空間距離，提升本項目品質(zhì)優(yōu)勢。
（4） 機會價值。充分利用濱江路房地產(chǎn)發(fā)展的契機，炒熱本區(qū)域，聚集人氣，順勢推出“本項目”，一炮而紅，大造成為江景樓盤的品質(zhì)典范。
(7) 項目物業(yè)管理模式分析
（策劃另定）
2． 項目建筑策略分析
(1) 項目建筑風(fēng)格分析
傾向于歐式風(fēng)格，但不同傳統(tǒng)的歐式風(fēng)格。在基調(diào)處理成歐式風(fēng)格的基礎(chǔ)上加入現(xiàn)代建筑設(shè)計風(fēng)格。形式獨特，個性鮮明。
德意大廈共為三十層左右的高層建筑，地下一層架空空間，可開始大型超市或停車場等。
大廈一至三樓為開間大，全透明式現(xiàn)代化商鋪設(shè)計，商鋪主張大開間，是因為在必要的時候可以進行隔離處理，主要目標針對于各大銀行，或各種大型的休閉服務(wù)業(yè)和飲食業(yè)。
大廈四樓至八樓主商務(wù)辦公樓設(shè)計，辦公層樓設(shè)計注重現(xiàn)代企業(yè)功能設(shè)計，力求格式新穎，同樣采用深時度，大開間處理。有利于入住的企事業(yè)單位進行個性的設(shè)計與裝修。
大廈九樓為空中花園建設(shè)，可將九層設(shè)計成為供整體大廈休息，娛樂的統(tǒng)一場所。格式以花園式設(shè)計為主。同時是為了將商務(wù)樓與十層以上的商住樓從形式和空間上隔開。形成獨立個性的效果。
(2) 項目建筑功能分析
其一：功能主要按照商鋪、辦公、和商住分為三大類，其功能在互不影響的基礎(chǔ)之下，加以區(qū)分各功能之間獨立性。商住和商用以不同的入廳外戶處理。
其二：能代表地標性特點的建筑功能設(shè)計。
上述功能是我們成功完成本案的全案策劃過程中不可缺少的部分，這些功能將成為以后樓盤推廣以及品牌化建設(shè)的基礎(chǔ)所在。
(3) 項目會所設(shè)施平面設(shè)計
（建筑規(guī)范設(shè)計單位負責(zé)）
(4) 項目架空層園林設(shè)計
空中園林的設(shè)計，在大廈的九樓設(shè)有獨立的整層的空中園林設(shè)計。其效果在以上的內(nèi)容中說明。
(5) 項目戶型優(yōu)化分析
戶型功能設(shè)計亮點：
① 觀景。單層平面設(shè)計保證70%的戶型皆可直觀江景。這是本項目較大的賣點。
② 采光。每個戶型主要空間均有較大的采光面。另外，建議觀景陽臺與客廳之間采用落地窗。這將成為本項目的另一賣點。
③ 增大陽臺面積，擴展陽臺功能。對離江較近的兩個優(yōu)質(zhì)戶型設(shè)計大面積陽臺。大面積陽臺使客廳與戶外有機結(jié)合，亦有引戶外風(fēng)景于戶內(nèi)之功效。
④ 弧型采光面。對梯形退臺處理的第二層戶型轉(zhuǎn)角采用弧型采光面。避免了觀景陽臺對后面住戶的觀景影響，也保證了這些戶型的采光、觀景效果。
⑤ 精致斜陽臺。對部分離江較遠，易受周邊建筑物影響的戶型設(shè)計精致的觀景斜陽臺，增大景觀面。以彌補這些戶型的不利之處。
Ø 戶型細部設(shè)計的亮點
戶型內(nèi)部的功能區(qū)布局容易引起重視，但是一些細部環(huán)節(jié)卻容易被忽視，而細部的人性化處理能給用戶帶來真正的實惠與方便。
² 所有戶型客廳開間都保證在3.6m以上；主臥室開間至少一面在3.6m以上，便于擺放室內(nèi)家俱，臥室最小開間不低于2.7m。
² 大部分戶型的主臥室都布置在室內(nèi)走廊盡頭，且室內(nèi)通道的長度不超過其寬度的4倍。
² 大部分戶型都設(shè)置了入戶玄關(guān)，作為空間過渡，使主要空間更加私密，同時也方便換鞋，整理衣冠。
² 大部分戶型設(shè)計中廚房盡量靠近入戶門，避免了穿越客廳。
² 所有的戶型設(shè)計都保證了客、餐廳在空間上盡可能的連通，一是使得空氣流通，二是照顧到了人們邊吃飯邊看電視的習(xí)慣。
(6) 項目外立面設(shè)計建議
外立面的設(shè)計建議力求整體化，梭角化，結(jié)合歐式風(fēng)格，空出個性設(shè)計。避免方方正正的處理效果。
德意大廈·精品多功能樓盤形象策劃提案4
（三）項目工地包裝模式設(shè)定
1. 售樓部包裝模式設(shè)定
2. 售樓部內(nèi)部裝修風(fēng)格建議
3. 售樓部外圍氣氛策劃設(shè)定
4. 工地圍墻樣式推薦
5. 售樓書設(shè)計
6. 海報設(shè)計
7. 宣傳單張設(shè)計
8. 涉及銷售的各類表格設(shè)計
（四）項目品牌戰(zhàn)略包裝計劃設(shè)計
1． 項目品牌資源分析
2． 項目品牌內(nèi)涵設(shè)定
3． 項目品牌VI設(shè)計建議
4． 項目品牌推廣計劃編制
（五）項目賣點分析
1．項目概念塑造
（1） 杭州現(xiàn)推項目概念分析
（2） 本項目概念形成分析
（3） 本項目概念升華
（4） 本項目概念目標客戶接受度分析
2． 項目賣點分析
（1） 項目社區(qū)主題概念分析
（2） 項目規(guī)劃賣點分析
（3） 項目戶型賣點分析
（4） 項目外立面賣點分析
（5） 項目園林概念賣點分析
（6） 項目自身環(huán)境優(yōu)勢賣點分析
（7） 項目的配套設(shè)施賣點分析
（8） 項目的物業(yè)管理模式賣點分析
（9） 項目的營銷模式賣點分析
（六）項目銷售策略決策
1． 項目銷售目標分析決策
2． 項目銷售模式分析決策
3． 項目內(nèi)部認購期策略分析
4． 項目公開期策略分析
5． 項目銷售中期策略分析
6． 銷售后期策略分析
7． 廣告跟進策略分析決策
8． 媒體組合分析建議
9． 銷售組織與管理分析決策
（七）項目的經(jīng)濟效益評估
1． 項目銷售目標分析
2． 項目的廣告投入成本與銷售進度分析
3． 項目投資收益與風(fēng)險分析
（八）項目銷售實施全程建議
1. 銷售前期準備要案
2. 銷售機構(gòu)設(shè)置安排
3. 銷售人員招募與培訓(xùn)安排
4. 銷售廣告表現(xiàn)與檔期安排
二、測試市場階段
主要以問卷的模式將項目進行市場的測試，以便調(diào)整、完善、優(yōu)化策劃思路及方案。
三、項目策劃方案決策階段
根據(jù)測試市場階段得出的市場反應(yīng)程度，對策劃大綱作最終的定案，以保證項目最大的市場接受率，減少項目的風(fēng)險。
四、我們的合作流程和時間安排
樓盤總體形象定位成：德意·音樂廣場